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时间 2024年9月15日 预览 18

广州什么是债务重组公司|债务重组《个人债务整合》

1、奥园爆雷:一家千亿房企的浮沉样本

走钢索的房企陆续踩空,这次轮到奥园


文 郑慧 庞敏

编辑 刘建中


“躺平”,是外界给中国奥园 (3883.HK) 贴上的标签。


其实,在确定无法归还美元债之前,奥园挣扎了两个月。其间,三大评级机构不断下调其信用评级,各种负面消息与自救行动相互交织。但最终,两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期,成为压垮骆驼的最后一根稻草。


奥园是一家老牌房企,大本营位于广东,是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体,分别为中国奥园 (3883.HK) 、奥园 健康 (3662.HK) 和奥园美谷 (000615.SZ) 。


2021下半年以来,监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧,让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档,逐渐蔓延至黄档,乃至绿档企业。


财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷?奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实,但奥园爆雷却与自身衰弱脱不了干系。


高速扩张的过程中,实力没有跟上野心,让奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资,且高利率的非标融资占比较高,隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后,土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现,其2020年财报存在一些疑点。


倘若地产市场没有瞬间入冬,奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。



钱多多为何还不起债


单从财务数据来看,奥园似乎不应该这么快倒下。


2021年中报显示,奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元,而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元,仍剩余约523.7亿元资金,完全可以覆盖其短期有息债务。


这是很多房企面临的共同问题:账面上趴着数百亿资金,却还不了数十亿的债。


《 财经 十一人》综合采访发现,主要原因如下:


其一,地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点,通过各种方式汇集资金,时点过了之后便将资金归还,导致账面资金虚高。


其二,预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金,能动用的部分并不多。


其三,上市公司披露的年报,是合并后的情况,而资金可能主要集中于子公司项目,真正可归集到母公司用于还债的有限。


这些企业实际可调用的资金,远不及账面披露。


值得注意的是,奥园的账面现金及等价物,占总资产约20%,这个比

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例,在前50房企中排名第一,前50的均值约11.12%。(前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企,下称“前50房企”)。


这个数据从侧面反映了,相较于自身体量而言,奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债?《 财经 十一人》就此求教奥园,奥园称目前无法回复。


虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野,但是其危机在2021上半年就已萌芽,自救行动也早已展开。


现金流量表显示,2021上半年,奥园经营活动现金净流入20亿元,投资活动净流入212亿元,而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。



这几个数字大概勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况:经营上努力回血,减少拿地;投资活动大幅减少,甚至可能在抽回资金;融资方面压力巨大,融到的钱远少于归还的钱。


奥园某区域中层员工李晓(化名)告诉《 财经 十一人》,集团资金紧张,早在2021年初就有端倪。最明显的是,拿地标准越来越严厉。2021年起,奥园在拿地、收并购上愈发小心,对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严厉,尤其重视现金流测算。


“原先我们报十块地,总有一两块有点儿眉目,报二三十块,总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”,李晓说。他还提到,整个2021年,全公司都在拼命回款,打折力度较大,以价换量,销售考核要求十分严厉。


据《 财经 十一人》大概统计,奥园披露的土地储备中,2020年度新增的项目数大约有100个,而2021上半年,仅新增了10多个项目。


奥园在融资侧失血过多。前50房企中,有18家2021上半年融资活动现金为净流出,奥园净流出122亿元,仅高于阳光城(-129亿元)、富力地产(-188亿元)、蓝光发展(-233亿元)、绿地控股(-370亿元)和中国恒大(-374亿元)。


经营侧回血有限,奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中,仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元,远高于排名第二的美的置业(112亿元)。


进入下半年,恒大危机引发一系列连锁反应,消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又易碎。 11月初,惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出,尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券,并在10月进行了3.99亿港元股票配售, 但是现在基本没有资本市场融资渠道。



自身造血能力有限,外部又停止输血,出售资产也需要时间,面对1月份到期的两笔大额美元债,奥园挣扎了一段时间,最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币,分别于1月20日、1月23日到期。


“如果不是刚好今年1月份到期,而是再迟半年到一年,奥园或许能挺过去。现在这个形势之下,哪怕一家相对优质的房企,遇上一笔超大额债务到期,也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然,奥园自身底子差,肯定也是一个问题”,他随即又补充道。



体弱的黑马


奥园踩错了行业节奏,在顶部下行阶段,仍然以收并购为主要手段,大举扩张,且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。


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